Zakup nieruchomości – czy można odliczyć podatek VAT i w jakich przypadkach?

Nabywając nieruchomość,warto mieć świadomość, że mamy możliwość obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek naliczony, tak wynika z treści artykułu 86 ustawy o VAT. Jednak w celu zastosowania tego zapisu, przede wszystkim należy sprawdzić, czy dana transakcja będzie podlega opodatkowaniu VAT- to stanowi bowiem sedno sprawy. Zadanie to może jednak przysporzyć wielu trudności z uwagi na zawiłe przepisy. Na co trzeba zwrócić uwagę i co warto to wiedzieć przed przystąpieniem do transakcji?

Zakup nieruchomości - czy można odliczyć podatek VAT i w jakich przypadkach?

Ustawa VAT i kodeks cywilny

Opodatkowanie towarów i usług obejmuje między innymi odpłatną dostawę towarów, czy też odpłatne świadczenie usług, które wykonywane są na terytorium danego kraju. Zgodnie z ustawą, towarem nazywane są rzeczy, ale także ich poszczególne części składowe, a nawet różne postacie energii. Okazuje się, że pewne wyłączenia ustawowe związane z VAT mogą wpływać na transakcje sprzedaży nieruchomości i zwrot podatku od jej nabycia.

Artykuł 6 pkt 2 ustawy o VAT jasno określa, że podatkiem nie są objęte transakcje, które wiążą się ze zbyciem przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Konieczne w tym przypadku jest odniesienie się do innego źródła, jakim jest kodeks cywilny i artykuł 55. Kodeks definiuje, czym jest przedsiębiorstwo  – by zrozumieć wcześniej wspomniany zapis ustawy. Według kodeksu cywilnego przedsiębiorstwem możemy nazywać zorganizowany zespół składników niematerialnych oraz materialnych, który z założenia przeznaczony jest do prowadzenia działalności gospodarczej. Tutaj należy powrócić do ustawy o VAT,ponieważ ona określa, czym można nazwać zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Według definicji zawartej w ustawie – zorganizowana część przedsiębiorstwa to nic innego jak funkcjonujący samodzielnie w przedsiębiorstwie zespół składników materialnych oraz niematerialnych (chodzi tutaj o strefę finansową i organizacyjną).

Jaka sytuacja nie pozwala na odliczenie podatku VAT?

Wedle omówionych wyżej dokumentów prawnych sytuacją, w której niemożliwe będzie odliczenie podatku VAT od zakupionej nieruchomości, będzie nabycie nieruchomości, która została uznana przez państwowe organy podatkowe jako część przedsiębiorstwa. Jest to sytuacja jasna, ponieważ w takim przypadku transakcja nie jest poddana opodatkowaniu VAT – niezasadne byłoby więc staranie się o jego zwrot w przypadku kiedy nie został on naliczony.
W praktyce dotyczy to zakupu nieruchomości, które wykorzystywane są w celach gospodarczych np. lokale pod wynajem, czy prowadzenie działalności gospodarczej.

Omówiony powyżej został przypadek, który wyklucza odliczenie podatku VAT od nabycia nieruchomości. Można więc przypuszczać, że w praktycznie każdym innym przypadku takie odliczenie będzie możliwe. Warto jednak wiedzieć, że w każdym przypadku sprawa analizowana jest indywidualnie przed odpowiednie organy publiczne – urząd skarbowy, Izba Skarbowa lub inne organy, co zależne jest od charakteru sprawy. Przed zakupem nieruchomości warto więc upewnić się, na jakich zasadach funkcjonuje ona na rynku.